购买二手房操作流程「二手房交易流程图解」

本内容来源于@什么值得买APP，观点仅代表作者本人｜作者：四两拨两斤

2020真是难，开头难中间难，过到现在心里更难，因为再过两月今年就结束了。今年一直处在摸鱼状态，人一闲着就喜欢回忆过往，比如2016那个金黄色的春天，房子从年初涨到年尾，紧接着2017年全国掀起限购限贷热潮，摁到现在也没把大家买房的热情给掐灭。

这次限购限贷政策堪称史上最严，2017年至今广佛这边房贷利率都在上浮10%-30%间，再没回过2016年基准利率8折的时候。虽然艰难，购房刚需没因客观环境消减，这几年四两先后购买了两套二手房，掏空家底为了家人今后可以住得更自在

买房过程挺累，接连刷房源跑楼盘，谈价签合约，跑贷款过户交首付，去年跑贷款还给我遇到按揭跑路，都什么世道？

买房往往是上百上千万的交易，心理容易有个坎觉得很难。其实最难是下定决心买，后面的过程不用慌，这篇就分享下去年买二手房交易流程

还没开门就排队的房管局

（别听某些公痴瞎吹，误以为限贷限购后交易寥寥，去房管局走走就知道）

一、看房

当你有个买房的念想时，行动的第一步是看房。和买任何东西一样，看房也需要各种规格和性能参照对比，不然这么多选择又不能全要。

得益于房屋中介的线上发展，线上看房现在非常方便，下载购房app直接筛选，现在的app集合了房源、小区、地图、价格、历史成交等信息，花些精力足够初步了解。需注意不是挂app上的房就一定有，就一定像描述那样，很多细节需要现场看，要跟业主沟通，所以接下来要实地看房

实地看房过程非常耗时间精力，我一般电话和中介沟通先了解某楼盘多少房有钥匙能直接看，周边还有啥推荐可直接看的，心里有个底。网上挂的房源实际可能在租不方便，可能业主不在，各种原因通常只有不到两成房源有钥匙可现场看。好在同小区商品房差不多环境和结构，跑跑基本能掌握情况。

我个人的经验看房时重点关注：

1.交通（实测距公交、地铁等公共交通站点的步行时间）

2.商业、生活配套（大型生活超市、菜市场、商场的配备数量及距离）

3.学位（幼儿园、小学、中学的配备质量及距学校的距离）

4.楼层朝向（电梯/楼梯，采光，通风，户型，噪音）

5.装修质量，如观察墙壁、天花板（是否有渗水、漏水痕迹），询问水、电使用材质、年限、有无更换过等……

二、沟通

看好房后可以让中介跟业主约个时间详谈，当然也可以自己找业主谈，只要你能找到。中介在购房过程起到的作用很有限，该谈该办的事你都得自己来。如果中介收费合理可以让中介组织，经验老道的中介会极力帮你谈成这单买卖（不然他就没提成了）

主角是你自己，该了解的都得问清楚。我小结了些签合同前要和业主谈清楚防扯皮的几个关键问题：

1.价格。这是买卖双方都最关心的问题，如果不是靠抢的超笋房源都有一定的讲价空间。看个人功力，磨一磨业主多少会松口，一松口就几万，得挖空心思争取，比如博同情。

2.付款方式：全款、按揭（纯商贷、公积金、商贷组合贷、纯公积金贷），纯贷款。在交易中一般以纯商贷的按揭方式居多，尤其现行购房限购限贷政策下，由于公积金贷款办理手续时间长、放款慢、要求申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月以及提供购房首付款证明才走到下一步审批流程等各种限制和要求，导致买卖双方都存在交易风险，多数卖方不同意使用公积金组合贷方式，遇到了就当捡到便宜。

3.定金。双方协商购房定金，通常5～20万不等。签订合同的时候除了看清制式合同的条款外，通常我会加上因不可抗力等因素导致买卖终止的情况，买卖双方都不负违约责任，定金无息退还的附加条款，比如因银行贷款未成功审批导致房屋买卖终止的情况等。

定金这事不要觉得交的少就好，看定了的房可以交多些。16年我买第一套房交了5w定金，业主补证花3个月回头房子涨了20w，违约金不过5w是个社会人都可能毁约，但我那业主坚持契约精神堪称当代清流，现在还感激。

4.税款。需付税的种类、数额及方式。税的设计本是买卖方各付各税，但实操多是买方付税。限购政策下很多房源税重，一定要谈清楚。

5.户口。是否有户口，户口转出时间以及户口不及时转出的违约条款，通常以押金的方式处理，一般押一两万。

6.租约。如果买了房子不着急住，旧业主仍需要过渡时期可考虑把房子租给旧业主，协调租金、租期等。个人情况不同，如果买房不着急住，可以把收房期限放宽换业主在总价上让利。

查册

查册为了解房屋所有权和抵押状况，房屋签约信息都要上传在房管局系统，防止一房多卖。

很多城市已经支持网上查册。以佛山市为例，可以关注佛山市自然资源局公众号，点击微服务—佛山不动产登记资料查询，按要求用户登录，自助查询，即可查询到房屋所属情况、抵押情况。另外在办理银行贷款按揭申请的时候还需要去房管局打印产权查册表。

这个步骤一般中介代劳，没找中介的去房管局咨询一下，业主提供信息就能查册。

三、签订合同

谈妥了，查册了都没问题，下一步就是签约。

中介用制式合同。如果能找到并信任业主可以跳开中介完成购买过程，很多人吐槽中介收费房价3个点太高，提供的服务不一定值。

网上可以下载制式合同进行修改，协调沟通好附加条款，同样具备法律效力。

签好合同转定金，打印转账凭证，卖方手签一份定金收据。凭证和收据要留好，办贷款可能需要。5万以下含5万的定金只需提供定金收据，不用转账凭证，不过以银行贷款专员的要求为准。

网签合同

签完合同接着网签，其实就是在住房建设局网站备份交易合同，防止一房多卖。备份后通过查册那一步就可以发现这房在交易中。

以佛山市为例，登录佛山市住房和城乡建设局，找到存量房签约，选择区域进入，创建合同提交。非常简单

四、跑银行，办贷款

签好合约意味着交易确定，接下来你要保证自己能有这么多钱来完成交易。全款这时可以拉上业主去领房产证了，但多数人没那么壕，咱们要求银行开恩。

这个业务本质没啥难度，你把资料给银行审批，银行决定同意或不同意。不过这业务比较冷门，被中介带节奏就衍生了中介搭档按揭公司。

按揭公司有啥用？

按揭公司在于清楚办贷款流程，找按揭中介的过程也不省心，该去银行还是要你亲自去，该签的东西还要你亲手签，该去的税务、国土部门也得你亲自去，他们不过告诉你哪个时间点应该做什么。

按揭公司如果说有什么优势的话，就是在和评估公司、银行的合作多些，它能拿到更高一些的评估价，能贷多一些款，不过需要结合自己的真实情况判断，谨防上当受骗。

房产中介有合作的按揭公司推荐，但不会给按揭公司担保。有的按揭公司完事才收费，也有让你给完、签完一大堆资料后要收全款按揭费（贷款金额千分之三到千分之八不等），然后只给你一张盖公章的按揭费收据，一旦按揭中介跑路失联，按揭费几千块损失事小，他手里有你签好的资料有可能被用来做非法牟利的事，影响个人征信事大。

为啥我知道，上回给我办按揭的业务员就跑路了，据说是赌博欠债，把我的资料拿去办信用贷，瞒不住了直接失联，真缺德。拖我一个月的贷款时间，业主等不及终止交易，可惜谈好的一套笋盘

这张图在法院拍的，准备起诉按揭公司和它家跑路经办，真**活久见

自己如何跑贷款？

信不过按揭公司，自己跑贷款其实也不难。

直接去银行营业厅找贷款专员谈。谈之前先到中国人民银行打出个人征信报告、近半年银行卡流水（工资为主）、收入证明等材料，把自己要买房屋的情况和自己的情况跟贷款专员沟通清楚，每个银行都有自己的一套评估系统，输入房屋具体信息，就会出来一个和市场价接近的评估价，银行再结合你的工资卡收入流水判定可以贷给你多少钱。

贷款专员会告诉你和业主需要准备哪些资料，然后你约上业主、到银行找贷款专员签房贷申请资料。申请哪个银行的房贷都要有该行储蓄卡作为买方的扣房贷卡和卖方的贷款收款卡，没的话要在签申请资料前准备好。

审批大概1-3周时间，如果资料不符银行专员会联系你补，直到同贷书批下来。有同贷书就可以准备预约缴税、过户、抵押。